ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ В СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА?

 

С каждым годом темпы жилищного строительства растут. При этом на протяжении длительного времени среди граждан остается одним из популярных способов приобретения жилого помещения - участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

Действительно, рассматриваемый механизм приобретения жилого помещения вызывает весьма большой интерес среди потребителей, поскольку организации-застройщики, с целью привлечения денежных средств граждан, как правило, предлагают жилые помещения в строящихся домах по цене значительно ниже рыночной стоимости готового жилья. Одновременно с этим застройщики проводят большую рекламную кампанию с описанием привлекательных жилищных условий в планируемых к строительству жилых домах.

В то же время, в условиях складывающиеся экономической ситуации на строительном рынке, в том числе на территории Вологодской области, важно отчетливо понимать, одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика.

Ввиду этого, необходимо обратить внимание, что в случае банкротства застройщика у участника строительства есть следующие способы защиты своих прав.

1. Обращение к конкурсному управляющему организации-застройщика с заявлением об установлении требований.

Участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование (п. п. 2, 3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон          № 127-ФЗ).

1.1. Требование о передаче жилого помещения.

Если строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ).

1.2. Денежное требование.

Денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ):

- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Денежные требования участников строительства включаются конкурсным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника (п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ).

Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства.

В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (п. п. 2, 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование участника строительства обосновано, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений. В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

В случае если по истечении четырех месяцев со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства (пп. 1 п. 1 ст. 201.13 Закона № 127-ФЗ).

2. Обращение с требованием к страховщику.

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.

При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

3. Обращение с требованием к поручителю.

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя.

Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.

4. Обращение за возмещением из компенсационного фонда.

Законодательством предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика (ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1              ст. 10 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон         № 218-ФЗ).

Однако необходимо помнить, что обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017 (ч. 5 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд), в том числе через банки-агенты. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства (п. п. 2, 3, 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233, далее – Правила).

Участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд за выплатой возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением предусмотренных законом случаев, допускающих обращение позже указанной даты. Выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке (ч. 1, 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ; п. п. 4, 5 Правил).

Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (ч. 16 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).

Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица - участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

5. Обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение.

Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

6. Получение мер государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав в рамках реализации на территории Вологодской области Закона Вологодской области от 04.10.2017 № 4198-ОЗ «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области» (далее – Закон области № 4198).

Согласно Закону области № 4198, к мерам государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав пострадавших участников строительства относятся:

1) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов юридическому лицу (инвестору), реализующему масштабный инвестиционный проект, предусматривающий обеспечение прав пострадавших участников строительства на жилые помещения, в соответствии со статьей 5(1) закона области от 08.05.2013 № 3046-ОЗ «О государственном регулировании инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области»;

2) предоставление социальной выплаты пострадавшим участникам строительства на завершение строительства проблемного объекта без участия юридического лица (инвестора), реализующего масштабный инвестиционный проект, в порядке, установленном Правительством области;

3) предоставление субсидий юридическому лицу (инвестору), реализующему масштабный инвестиционный проект, на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в кредитных организациях на цели завершения строительства проблемного объекта и (или) приобретение жилых помещений в другом многоквартирном доме, в том числе по договору участия в долевом строительстве и (или) выплаты пострадавшим участникам строительства денежной компенсации, в пределах средств, предусмотренных на указанные цели законом области об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Порядок предоставления субсидий юридическому лицу (инвестору), реализующему масштабный инвестиционный проект, утверждается Правительством области;

4) предоставление субсидий местным бюджетам для технологического подключения (присоединения) проблемного объекта к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения в пределах средств, предусмотренных на указанные цели законом области об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Порядок предоставления субсидий местным бюджетам утверждается Правительством области;

5) проведение оценки и подготовка заключения, в которое включаются сведения о степени строительной готовности проблемного объекта, наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, и расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта в порядке, утвержденном Правительством области;

6) предоставление пострадавшим участникам строительства земельных участков в собственность бесплатно в соответствии с законом области от 08.05.2015 № 3627-ОЗ «О бесплатном предоставлении в собственность отдельным категориям граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Вологодской области».

При этом пострадавшим участником строительства, согласно названному закону области, является гражданин, включенный в реестр пострадавших граждан в соответствии с федеральным законодательством, или гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, признанного проблемным объектом.

Проблемным объектом считается находящийся на территории Вологодской области не завершенный строительством многоквартирный дом, сведения о котором содержатся в реестре пострадавших граждан.

Таким образом, ключевым моментом для получения мер поддержки в рамках реализации Закона области № 4198 является наличие сведений о проблемном объекте и участнике строительства такого объекта в реестре пострадавших граждан.

Данный реестр ведется Департаментом строительства Вологодской области, расположенным по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 27.

С образцом заявления о включении в указанный реестр, а также с информацией о включенных в данный реестр проблемных объектах можно ознакомиться на сайте Департамента строительства Вологодской области в сети Интернет http://depstroy.gov35.ru.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, утверждены приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 12.08.2016 № 560/пр.

С заявлением о предоставлении мер государственной поддержки и (или) содействия, предусмотренных Законом области № 4198, также необходимо обратиться в Департамент строительства Вологодской области.

В то же время, необходимо обратить внимание, что меры поддержки и (или) содействия, предусмотренные Законом области № 4198, предоставляются однократно.

Кроме того, если у пострадавшего участника строительства заключены два и более договора участия в долевом строительстве с застройщиком (застройщиками) проблемного объекта в одном или нескольких проблемных объектах, меры поддержки и (или) содействия предоставляются в отношении одного жилого помещения в одном из проблемных объектов по выбору пострадавшего участника строительства.

Важно также отметить, что положения Закона области № 4198, в случае если в отношении застройщика проблемного объекта применяется процедура банкротства, применяются с учетом особенностей, установленных Законом № 127-ФЗ.

*************

В целом банкротство застройщика проводится по общим правилам. Однако есть ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства. Например, дело о банкротстве может рассматриваться арбитражным судом не по месту нахождения застройщика, а по месту нахождения объектов строительства или большинства участников строительства.